Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng sôi động, việc hiểu rõ về bất động sản thổ cư không chỉ giúp nhà đầu tư đưa ra quyết định chính xác mà còn tránh được những rủi ro không đáng có. Bài viết này Faraland Việt Nam sẽ cung cấp cho bạn những kiến thức cơ bản về bất động sản thổ cư.

I. Đất thổ cư là gì?

Đất thổ cư, hay còn gọi là đất ở, là loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, được sử dụng để xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống. Theo Luật Đất đai 2013, đất thổ cư bao gồm cả đất ở tại nông thôn (ONT) và đất ở tại đô thị (ODT).

II. Phân loại các loại đất thổ cư

Đất thổ cư được chia thành 2 loại gồm đất thổ cư đô thị và đất thổ cư nông thôn. 

Đất thổ cư đô thị: Đất ODT là loại đất ở nằm trong khu vực đô thị, bao gồm các thành phố, thị xã, thị trấn. Loại đất này thường có hạ tầng phát triển, tiện ích đầy đủ và giá trị cao hơn so với đất ở nông thôn.

Đất thổ cư nông thôn: Đất ONT là loại đất ở nằm trong khu vực nông thôn, thường có diện tích lớn hơn và giá cả phải chăng hơn so với đất đô thị. Tuy nhiên, hạ tầng và tiện ích có thể chưa phát triển đồng đều.

III. Sự khác nhau giữa đất thổ cư và đất thổ canh 

Đất thổ cư là đất ở, được sử dụng để xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống. Trong khi đó, đất thổ canh là cách gọi phổ biến của người dân, chỉ loại đất nông nghiệp dùng để trồng trọt, chăn nuôi.

Tiêu chí	Đất thổ cư	Đất thổ canh
Khái niệm	Là đất ở, thuộc nhóm đất phi nông nghiệp	Cách gọi dân gian cho đất nông nghiệp
Mục đích sử dụng	Dùng để xây dựng nhà ở, công trình dân dụng	Dùng để trồng trọt, chăn nuôi, sản xuất nông nghiệp
Tên gọi pháp lý	“Đất ở tại đô thị” (ODT) hoặc “đất ở tại nông thôn” (ONT)	“Đất trồng cây lâu năm”, “đất lúa”, “đất vườn”…
Pháp lý xây dựng	Được phép xây dựng nhà ở theo quy định	Không được phép xây dựng nhà ở nếu chưa chuyển mục đích
Quyền chuyển nhượng, thừa kế	Có thể chuyển nhượng, thừa kế hợp pháp, dễ sang tên	Vẫn được chuyển nhượng nhưng bị giới hạn mục đích sử dụng
Giá trị thương mại	Cao hơn, giá ổn định và có tính thanh khoản cao	Thấp hơn, phụ thuộc vào khả năng chuyển đổi mục đích

 

IV. Cách phân biệt đất thổ cư và đất chưa lên thổ cư 

Để xác định một mảnh đất đã lên thổ cư hay chưa, cần kiểm tra Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). 

Tiêu chí	Đất đã lên thổ cư	Đất chưa lên thổ cư
Tên ghi trên sổ đỏ (Mục đích sử dụng đất)	“Đất ở tại đô thị” hoặc “đất ở tại nông thôn”	“Đất trồng cây lâu năm”, “đất lúa”, “đất vườn”…
Khả năng xây dựng nhà ở	Được phép xây dựng nhà ở theo quy định pháp luật	Không được phép xây dựng nếu chưa chuyển mục đích sử dụng
Tính pháp lý	Có giá trị pháp lý cao, dễ giao dịch và thế chấp ngân hàng	Hạn chế giao dịch, phải thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất	Thường đã phù hợp với quy hoạch đất ở	Có thể nằm trong khu vực nông nghiệp hoặc quy hoạch treo
Thuế sử dụng đất	Áp dụng thuế đất phi nông nghiệp	Áp dụng thuế đất nông nghiệp (thấp hơn)

 

V. Một số quy định và thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất thổ cư

1. Đất thổ cư có sổ đỏ hay không?

Đất thổ cư được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật. Việc có sổ đỏ giúp đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.

2. Đất thổ cư có xây nhà được không?

Đất thổ cư được phép xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống. Tuy nhiên, việc xây dựng phải tuân thủ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quy định về xây dựng của địa phương.

3. Đất thổ cư phải đóng bao nhiêu tiền thuế

Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với đất thổ cư được tính dựa trên diện tích đất, giá đất và thuế suất theo quy định. Cụ thể, số thuế phải nộp = Diện tích đất tính thuế x Giá của 1m² đất x Thuế suất (%).

4. Đất thổ cư có sử dụng cho mục đích kinh doanh được hay không?

Đất thổ cư có thể được sử dụng cho mục đích kinh doanh nếu phù hợp với quy hoạch và được cơ quan có thẩm quyền cho phép. Tuy nhiên, người sử dụng đất cần thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai theo quy định.

5. Các bước chuyển đổi đất trồng cây lâu năm thành đất thổ cư

Để chuyển đổi đất trồng cây lâu năm lên đất thổ cư, người sử dụng đất cần thực hiện các bước sau:

1. Nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất tại UBND cấp huyện.
2. Cơ quan có thẩm quyền kiểm tra điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất.
3. Nếu đủ điều kiện, cơ quan có thẩm quyền sẽ ra quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
4. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

6. Chuyển đổi đất vườn trên cùng thửa đất có nhà ở sang thổ cư

Việc chuyển đổi đất vườn trên cùng thửa đất có nhà ở sang đất thổ cư cần tuân thủ quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

VI. Kinh nghiệm mua đất thổ cư để hạn chế rủi ro

Mua đất thổ cư là một trong những quyết định đầu tư quan trọng nhất trong đời mỗi người. Tuy nhiên, nếu không trang bị đầy đủ kiến thức và sự thận trọng, người mua có thể phải đối mặt với nhiều rủi ro pháp lý, tài chính và kỹ thuật. Dưới đây là những kinh nghiệm thiết thực và quan trọng để tránh những “cái bẫy” trên thị trường bất động sản.

1. Tìm hiểu kỹ lưỡng thông tin khu đất

Trước hết, người mua cần nắm rõ những thông tin cơ bản và quan trọng của khu đất, bao gồm:

• Vị trí địa lý: Vị trí quyết định rất lớn đến giá trị hiện tại và tương lai của mảnh đất. Hãy ưu tiên những mảnh đất gần khu dân cư hiện hữu, trường học, bệnh viện, chợ, giao thông thuận lợi.
• Tình trạng quy hoạch: Liên hệ phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc tra cứu trực tuyến để kiểm tra mảnh đất có thuộc diện quy hoạch treo, quy hoạch làm đường, khu công nghiệp hay không. Việc này giúp tránh tình trạng mua phải đất “đắp chiếu”, không thể xây dựng hoặc bị thu hồi.
• Hạ tầng kỹ thuật: Đường vào đất có bị tranh chấp hay không? Có điện nước đầy đủ chưa? Hệ thống thoát nước ra sao? Đất có mặt tiền hay bị vướng quy hoạch mở rộng không?
• Tiềm năng tăng giá: Nếu bạn có mục đích đầu tư, hãy tìm hiểu kế hoạch phát triển đô thị, dự án hạ tầng xung quanh như: tuyến đường mới, khu đô thị đang triển khai, cụm công nghiệp chuẩn bị xây dựng.

2. Xác nhận mảnh đất có sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) không

Đây là yếu tố pháp lý quan trọng nhất. Người mua cần:

• Yêu cầu bên bán xuất trình sổ đỏ bản gốc để xác minh thông tin: tên chủ sở hữu, diện tích, mục đích sử dụng đất (phải ghi rõ là “đất ở tại đô thị” hoặc “đất ở tại nông thôn”), thời hạn sử dụng đất, tình trạng thế chấp.
• Kiểm tra đất có đang tranh chấp hay bị kê biên thi hành án không tại Văn phòng đăng ký đất đai. Tránh tuyệt đối các trường hợp bên bán cố tình che giấu vấn đề pháp lý.
• Không mua đất chỉ có giấy viết tay hoặc chưa tách thửa, vì rất dễ phát sinh tranh chấp và không thể làm thủ tục sang tên hợp pháp.

3. Tìm hiểu về địa chất của mảnh đất

Địa chất có ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng xây dựng và chi phí nền móng, nhất là trong những khu vực ven sông, ao hồ lấp, đất yếu hoặc đất san lấp.

• Nếu đất thuộc khu vực thấp trũng, dễ ngập úng hoặc có nền đất yếu (bùn, sét…), việc xây dựng sẽ cần ép cọc sâu, chi phí phát sinh có thể rất cao.
• Người mua nên hỏi người dân địa phương hoặc thuê đơn vị khảo sát địa chất để có thông tin khách quan, chính xác trước khi mua.
• Tránh mua đất gần bãi rác, nghĩa trang cũ hoặc khu vực có lịch sử địa chất bất ổn định, dễ bị sạt lở vào mùa mưa.

4. Tìm hiểu yếu tố môi trường

Môi trường sống ảnh hưởng rất lớn đến chất lượng cuộc sống lâu dài, đặc biệt nếu người mua có ý định xây nhà để ở. Cần chú ý:

• Vấn đề ngập lụt: Một số khu vực dù có đường xá đẹp nhưng thường xuyên ngập sâu khi mưa lớn hoặc triều cường. Cần khảo sát thực tế và hỏi cư dân xung quanh.
• Mức độ ô nhiễm: Không nên chọn mua đất gần nhà máy sản xuất, khu công nghiệp có khói bụi, tiếng ồn hoặc nước thải gây ảnh hưởng đến sức khỏe.
• Mật độ dân cư và an ninh khu vực: Nơi có mật độ dân cư hợp lý, dân trí cao và an ninh tốt thường có giá trị bất động sản cao hơn, an toàn hơn khi sinh sống.
• Phong thủy và hướng đất: Tùy vào quan điểm cá nhân, người mua cũng nên cân nhắc đến các yếu tố phong thủy như hướng đất, thế đất, đường đâm vào, gần mồ mả… để đảm bảo sự an tâm và phù hợp với tín ngưỡng văn hóa.

Xem thêm: Thị trường bất động sản thổ cư tại Hà Nội năm 2025

Kết luận

Việc nắm vững kiến thức cơ bản về đất thổ cư là nền tảng giúp nhà đầu tư đưa ra quyết định đúng đắn, hạn chế rủi ro và tối ưu hóa giá trị tài sản. Nếu bạn đang tìm kiếm một đơn vị uy tín để đồng hành trên hành trình này, Faraland Việt Nam chính là lựa chọn đáng tin cậy, cung cấp giải pháp bất động sản thổ cư minh bạch, pháp lý rõ ràng và hiệu quả đầu tư bền vững.