Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng sôi động và tiềm năng sinh lời cao, cũng chính là lúc nhiều đối tượng xấu lợi dụng sự thiếu hiểu biết hoặc tâm lý ham lợi của người mua để dựng lên những dự án bất động sản lừa đảo. Hậu quả không chỉ là mất tiền tỷ mà còn là hệ lụy pháp lý, tinh thần và danh dự kéo dài nhiều năm. Việc nhận biết sớm các dấu hiệu của một dự án ma không chỉ giúp nhà đầu tư bảo toàn tài sản mà còn góp phần lành mạnh hóa môi trường kinh doanh bất động sản.

Vậy đâu là những dấu hiệu nhận biết dự án bất động sản lừa đảo mà nhà đầu tư cần nắm rõ? Bài viết dưới đây Faraland Việt Nam sẽ giúp bạn có cái nhìn đầy đủ và sâu sắc để phòng tránh một cách chủ động và hiệu quả.

I. Thực trạng các vụ lừa đảo bất động sản hiện nay

Chỉ tính riêng trong vòng 5 năm trở lại đây, thị trường bất động sản Việt Nam đã ghi nhận hàng chục vụ án liên quan đến các dự án ma, gây thiệt hại hàng ngàn tỷ đồng cho người dân. Những cái tên như Alibaba, Angel Lina hay nhiều dự án phân lô bán nền trái phép ở Đồng Nai, Long An, Bình Dương… đều là minh chứng rõ ràng cho sự tinh vi của các đối tượng lừa đảo.

Thủ đoạn thường thấy là vẽ ra các dự án ảo trên nền đất nông nghiệp, đất quy hoạch chưa chuyển đổi mục đích sử dụng. Sau đó, thông qua hình thức góp vốn, vi bằng hoặc hợp đồng đặt cọc mập mờ, họ dụ dỗ khách hàng xuống tiền. Trong khi đó, chủ đầu tư không có năng lực thực hiện, pháp lý không rõ ràng và khi rơi vào tranh chấp, người mua gần như không có cơ sở pháp lý để đòi quyền lợi.

Chính vì vậy, việc trang bị kiến thức và sự tỉnh táo là hàng rào bảo vệ đầu tiên và cần thiết nhất của bất kỳ ai tham gia vào thị trường nhà đất.

II. Những dấu hiệu nhận biết dự án bất động sản lừa đảo

1. Không có pháp lý rõ ràng, thiếu sổ đỏ hoặc chưa được cấp phép

Dấu hiệu đầu tiên và phổ biến nhất của các dự án lừa đảo là không có đầy đủ hồ sơ pháp lý. Đó có thể là đất nông nghiệp, đất chưa chuyển đổi mục đích sử dụng hoặc đất không nằm trong quy hoạch được cấp phép. Những dự án như vậy thường không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), chưa được duyệt quy hoạch 1/500 hoặc không có giấy phép xây dựng.

Trong nhiều trường hợp, chủ đầu tư thậm chí còn không phải là người sở hữu hợp pháp của khu đất. Khi được hỏi về giấy tờ pháp lý, họ thường đưa ra lý do đang trong quá trình làm hồ sơ, hoặc yêu cầu người mua đặt cọc trước để giữ chỗ.

2. Chủ đầu tư mập mờ thông tin hoặc chưa có uy tín

Một yếu tố khác đáng cảnh báo là sự thiếu minh bạch từ phía chủ đầu tư. Những cái tên hoàn toàn xa lạ, chưa từng triển khai bất kỳ dự án thành công nào, hoặc không có thông tin pháp nhân rõ ràng trên Cổng thông tin quốc gia về doanh nghiệp, chính là dấu hiệu đỏ.

Trong nhiều trường hợp, các công ty này được lập ra chỉ để dựng vỏ bọc, sau đó kêu gọi góp vốn, đặt cọc để huy động tiền từ khách hàng và rồi biến mất. Họ không có năng lực tài chính, cũng không có kinh nghiệm triển khai bất kỳ công trình hạ tầng nào.

3. Bán thông qua hình thức góp vốn hoặc hợp đồng đặt cọc lạ

Một số dự án không bán theo đúng quy trình pháp lý mà chỉ thông qua hợp đồng góp vốn hoặc đặt cọc giữ chỗ, thậm chí là cam kết phân chia lợi nhuận đầu tư. Các văn bản này thường được lập sơ sài, không thông qua công chứng, không ghi rõ quyền và nghĩa vụ hai bên theo luật định.

Đáng chú ý là nhiều đối tượng còn lừa nhà đầu tư bằng cách cam kết mức sinh lời hấp dẫn trong thời gian ngắn như 30% – 50% sau 6 tháng, gây nên cảm giác an tâm giả tạo, trong khi bản chất đây là mô hình lừa đảo theo kiểu đa cấp tài chính.

4. Dự án ma không nằm trong quy hoạch địa phương

Một cách kiểm tra rất đơn giản nhưng hiệu quả là đối chiếu thông tin dự án với bản đồ quy hoạch của địa phương. Các dự án lừa đảo thường không có tên trong danh sách các dự án được cấp phép hoặc đang trong diện quy hoạch treo, đất nông nghiệp, đất rừng, đất nghĩa trang chưa được chuyển đổi mục đích sử dụng.

Nhiều trường hợp lợi dụng việc người mua ở xa hoặc không am hiểu địa phương để giới thiệu đất nông nghiệp như một khu đô thị nghỉ dưỡng tương lai. Khi người mua xuống tiền, mới vỡ lẽ mình đã đầu tư vào một khu đất không thể xây dựng hay chuyển nhượng.

5. Rao bán với giá rẻ bất thường, chiêu dụ bằng cam kết lợi nhuận

Giá bán thấp hơn mặt bằng chung từ 30% – 50% chính là cái bẫy ngọt ngào mà các đối tượng lừa đảo thường sử dụng. Song hành với mức giá hời là các chương trình khuyến mãi sốc như tặng vàng, tặng xe, chiết khấu khủng hoặc du lịch miễn phí. Đây là chiêu thức đánh vào tâm lý ham rẻ, đầu tư ngắn hạn và thiếu kiểm chứng thông tin.

Nếu dự án thật sự tốt, pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín thì không cần những chiêu trò câu kéo như vậy để bán được hàng.

6. Giao dịch thông qua vi bằng, giấy tay, không công chứng

Một số đối tượng sử dụng vi bằng như một hình thức chuyển nhượng đất, nhưng thực chất vi bằng chỉ ghi nhận sự kiện, hành vi – không có giá trị chuyển quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam. Hình thức mua bán giấy tay, không qua công chứng, không có xác nhận của cơ quan chức năng khiến người mua hoàn toàn mất quyền bảo vệ khi xảy ra tranh chấp.

III. Hậu quả pháp lý khi mua phải dự án lừa đảo

Hậu quả của việc mua phải dự án bất động sản lừa đảo không chỉ dừng lại ở việc mất tiền. Người mua còn có thể vướng vào các tranh chấp pháp lý kéo dài, bị cơ quan chức năng xử lý hành chính hoặc hình sự nếu vô tình tiếp tay cho hoạt động phân lô trái phép.

Trong nhiều trường hợp, người mua không được cấp sổ đỏ, không thể xây dựng, chuyển nhượng, hoặc buộc phải tháo dỡ công trình vì xây dựng trên đất sai mục đích. Thậm chí có trường hợp người dân phải sống trong tình cảnh treo quyền lợi nhiều năm, tài sản bị đóng băng mà không có phương án giải quyết.

IV. Cách phòng tránh dự án bất động sản lừa đảo

Để bảo vệ chính mình, người mua và nhà đầu tư cần trang bị kiến thức và hành động thận trọng:

Trước hết, hãy kiểm tra pháp lý dự án tại Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên & Môi trường nơi có dự án. Không nên tin vào giấy tờ photo hoặc lời hứa miệng. Tất cả giấy tờ liên quan cần là bản gốc, có dấu đỏ, rõ ràng.

Giao dịch chỉ nên thực hiện qua các sàn bất động sản được cấp phép, có hợp đồng rõ ràng và được công chứng theo đúng quy định pháp luật. Tránh xa các hình thức giao dịch vi bằng, giấy tay dù người bán có thuyết phục thế nào.

Đặc biệt, đừng đầu tư theo tâm lý đám đông hoặc vì cảm xúc. Những quyết định lớn như mua bất động sản cần thời gian nghiên cứu kỹ càng. Khi không chắc chắn, nên nhờ đến sự tư vấn của luật sư, chuyên gia pháp lý hoặc các tổ chức độc lập có uy tín.

Xem thêm: Tổng hợp những sai lầm thường gặp khi mua đất nền dự án và cách tránh rủi ro

Kết luận 

Trong thị trường bất động sản đầy cơ hội nhưng cũng không ít cạm bẫy, việc nhận biết sớm những dấu hiệu lừa đảo chính là tấm lá chắn an toàn cho mỗi nhà đầu tư. Một thương vụ bất động sản an toàn không chỉ nằm ở lợi nhuận, mà trước hết phải đảm bảo tính minh bạch và pháp lý rõ ràng.

Để đảm bảo sự an toàn và hiệu quả trong đầu tư, việc lựa chọn một đối tác uy tín và chuyên nghiệp là yếu tố then chốt. Nếu bạn đang tìm kiếm một đối tác tin cậy để đồng hành trong hành trình đầu tư bất động sản, Faraland Việt Nam chính là lựa chọn hàng đầu. Với đội ngũ chuyên gia giàu kinh nghiệm và tầm nhìn chiến lược, cam kết mang đến cho khách hàng những dự án bất động sản chất lượng, pháp lý minh bạch và giá trị bền vững.