Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam ngày càng phát triển, đầu tư vào chung cư đã trở thành một lựa chọn hấp dẫn đối với nhiều nhà đầu tư. Không chỉ mang lại lợi nhuận ổn định, hình thức đầu tư này còn phù hợp với xu hướng đô thị hóa và nhu cầu nhà ở ngày càng tăng. Bài viết dưới đây Faraland Việt Nam sẽ phân tích chi tiết về lợi nhuận khi đầu tư chung cư, từ đó giúp nhà đầu tư có cái nhìn toàn diện và đưa ra quyết định đúng đắn.

I. Đầu tư chung cư là gì? Có những hình thức nào phổ biến?

Đầu tư chung cư là việc mua căn hộ với mục đích sinh lời thông qua việc cho thuê hoặc bán lại khi giá trị tăng lên. Hiện nay, có hai hình thức đầu tư chung cư phổ biến:

• Đầu tư cho thuê: Nhà đầu tư mua căn hộ và cho thuê để thu lợi nhuận hàng tháng. Hình thức này mang lại dòng tiền ổn định và phù hợp với những ai tìm kiếm thu nhập thụ động.
• Đầu tư mua bán: Nhà đầu tư mua căn hộ với giá thấp và bán lại khi giá tăng để thu lợi nhuận từ chênh lệch giá. Hình thức này đòi hỏi nhà đầu tư phải có khả năng phân tích thị trường và chọn thời điểm mua bán hợp lý.

II. Lợi nhuận khi đầu tư chung cư đến từ đâu? Phân tích tài chính hai dòng thu nhập chính

Trong bất kỳ quyết định đầu tư bất động sản nào, đặc biệt là chung cư, một phân khúc quen thuộc và cũng đầy cạnh tranh, lợi nhuận luôn là yếu tố được cân nhắc đầu tiên. Với đặc thù là tài sản có tính ổn định cao và gắn liền với nhu cầu nhà ở thực, chung cư mang lại hai dòng thu nhập rõ rệt, thường bổ trợ lẫn nhau để hình thành nên một chiến lược đầu tư toàn diện.

1. Tăng giá trị tài sản theo thời gian 

Đầu tư vào chung cư không chỉ là việc bỏ tiền để sở hữu một không gian sinh sống, mà còn là sự đầu tư vào giá trị tương lai của vị trí địa lý, của tốc độ phát triển hạ tầng và của xu hướng dịch chuyển dân cư. Giá trị của một căn hộ không nằm yên theo thời gian, nó dịch chuyển theo sự phát triển kinh tế xã hội của khu vực xung quanh.

Ví dụ, một căn hộ tại khu vực quận ngoại thành TP.HCM năm 2017 có thể chỉ có giá dưới 2 tỷ đồng, nhưng đến năm 2024, khi tuyến metro đi vào vận hành, hạ tầng giao thông được kết nối đồng bộ, giá trị có thể tăng lên gấp rưỡi, thậm chí gấp đôi, chưa kể đến sự thay đổi trong cộng đồng cư dân, tiện ích xã hội và chất lượng môi trường sống.

Tăng giá trị tài sản thường diễn ra theo chu kỳ 3–5 năm hoặc dài hơn, phụ thuộc vào quy mô quy hoạch, tốc độ đô thị hóa và chính sách điều tiết thị trường của Nhà nước. Chính vì vậy, những nhà đầu tư kiên nhẫn, có tầm nhìn chiến lược và biết lựa chọn những vùng đất hứa thường là người thu được khoản sinh lời đột phá sau vài năm.

Nhưng cần lưu ý: không phải tất cả chung cư đều có khả năng tăng giá. Những dự án thuộc các khu vực đã phát triển ổn định, không còn nhiều dư địa quy hoạch, hoặc chịu áp lực dư cung, sẽ có biên độ tăng giá rất thấp. Do đó, việc lựa chọn đúng vị trí, phân khúc và thời điểm là yếu tố then chốt để tối ưu lợi nhuận từ dòng vốn đầu tư ban đầu.

2. Dòng tiền từ cho thuê 

Nguồn lợi nhuận thứ hai đến từ việc cho thuê căn hộ, đặc biệt phổ biến tại các đô thị lớn, nơi tập trung đông dân cư, người lao động nhập cư và chuyên gia nước ngoài làm việc dài hạn. Đây là dòng tiền liên tục, giúp nhà đầu tư duy trì thanh khoản và có thể dùng để trả lãi vay hoặc tái đầu tư trong các chiến lược đa tài sản.

Giả sử một căn hộ có giá 2,5 tỷ đồng tại khu vực Mỹ Đình (Hà Nội) cho thuê với giá 12 triệu đồng/tháng, nhà đầu tư thu được khoảng 144 triệu đồng/năm – tương đương tỷ suất lợi nhuận khoảng 5,7%. Trong khi đó, nếu tính thêm yếu tố tăng giá tài sản 5–7% mỗi năm, tổng mức sinh lời thực tế có thể đạt khoảng 10–12%/năm – con số rất cạnh tranh nếu so với gửi tiết kiệm ngân hàng, và ổn định hơn nhiều so với đầu tư chứng khoán.

Tuy nhiên, lợi nhuận từ cho thuê cũng chịu nhiều biến động. Thị trường cho thuê trong giai đoạn 2020–2022 đã từng sụt giảm mạnh do ảnh hưởng của dịch bệnh và làn sóng làm việc tại nhà, khiến tỷ suất lợi nhuận ở một số khu vực chỉ còn dưới 3%. Bên cạnh đó, các chi phí ẩn như bảo trì, quản lý, khấu hao nội thất, phí môi giới, thuế thu nhập cá nhân… nếu không được tính toán kỹ, có thể bào mòn phần lớn lợi nhuận ròng mà nhà đầu tư nhận được.

Từ đây, chúng ta thấy rõ sự khác biệt giữa lợi nhuận trên lý thuyết và lợi nhuận thực tế. Một nhà đầu tư thông minh không chỉ nhìn vào mức giá cho thuê, mà còn cần biết tối ưu hóa hiệu suất tài chính thông qua: lựa chọn khách thuê chất lượng, quản lý vận hành hiệu quả, và duy trì tỷ lệ lấp đầy cao.

III. Những yếu tố ảnh hưởng đến mức lợi nhuận

Một số yếu tố ảnh hưởng đến mức lợi nhuận khi đầu tư chung cư bao gồm:

– vị trí địa lý và tiềm năng phát triển khu vực: căn hộ ở khu vực có hạ tầng phát triển và nhu cầu nhà ở cao sẽ có giá trị tăng nhanh.
– Uy tín và năng lực của chủ đầu tư: chủ đầu tư uy tín đảm bảo tiến độ và chất lượng dự án, ảnh hưởng đến giá trị căn hộ.
– Chất lượng xây dựng và tiện ích nội khu: căn hộ có chất lượng tốt và đầy đủ tiện ích sẽ thu hút người mua và người thuê.
– Tính thanh khoản của dự án chung cư: dự án có tính thanh khoản cao giúp nhà đầu tư dễ dàng mua bán và chuyển nhượng.
– Thời điểm đầu tư và chiến lược thoái vốn phù hợp: chọn thời điểm mua bán hợp lý giúp tối đa hóa lợi nhuận.

IV. Lưu ý khi đầu tư để tối ưu lợi nhuận và giảm thiểu rủi ro

Đầu tư vào chung cư không chỉ đơn thuần là việc bỏ tiền vào một tài sản, mà còn là chiến lược lâu dài để bảo vệ và gia tăng giá trị vốn. Để tối ưu lợi nhuận, nhà đầu tư cần xác định rõ mục tiêu của mình, là tìm kiếm sự gia tăng giá trị tài sản, hay là dòng thu nhập ổn định từ cho thuê. Điều này giúp định hình các quyết định liên quan đến vị trí, phân khúc và thời điểm đầu tư.

Một yếu tố quan trọng trong quá trình đầu tư là thẩm định kỹ lưỡng dự án và thị trường. Một căn hộ có thể được quảng cáo mạnh mẽ, nhưng nếu thiếu sự phân tích sâu sắc về pháp lý, tiến độ thi công, và các yếu tố tác động đến giá trị bền vững của tài sản, nhà đầu tư rất dễ gặp phải rủi ro. Hơn nữa, nhà đầu tư cũng cần phải xem xét khả năng thanh khoản của dự án, để đảm bảo rằng trong trường hợp cần thiết, họ có thể bán lại hoặc cho thuê căn hộ dễ dàng.

Một yếu tố không thể bỏ qua là việc sử dụng đòn bẩy tài chính. Đầu tư thông minh không phải là vay càng nhiều càng tốt, mà là biết cách cân đối giữa vốn tự có và khoản vay, đảm bảo khả năng chi trả lãi suất và trả nợ trong nhiều kịch bản khác nhau. Việc duy trì một khoản dự phòng tài chính sẽ giúp giảm thiểu rủi ro nếu thị trường bất động sản gặp khó khăn hoặc không đạt được mức sinh lời kỳ vọng.

Xem thêm: Bất động sản công nghiệp là gì? Khám phá tiềm năng và cơ hội đầu tư

Kết luận

Đầu tư vào chung cư, nếu được thực hiện một cách có chiến lược và tầm nhìn dài hạn, hoàn toàn có thể mang lại lợi nhuận ổn định và bền vững. Trong số các kênh đầu tư hiện nay, bất động sản, đặc biệt là chung cư, vẫn duy trì được vị thế vững chắc nhờ khả năng bảo toàn vốn, sinh lời từ nhiều nguồn và ít chịu tác động trực tiếp từ biến động ngắn hạn của thị trường tài chính. Tuy nhiên, để đạt được những kết quả như mong đợi, việc lựa chọn một đối tác đáng tin cậy, có kinh nghiệm và hiểu biết sâu sắc về thị trường là điều vô cùng quan trọng.

Faraland Việt Nam luôn là người bạn đồng hành lý tưởng của các nhà đầu tư thông minh. Với đội ngũ chuyên gia giàu kinh nghiệm và những dự án bất động sản chất lượng, Faraland không chỉ giúp bạn lựa chọn được những sản phẩm phù hợp mà còn hỗ trợ bạn tối ưu hóa chiến lược tài chính, giảm thiểu rủi ro và gia tăng lợi nhuận bền vững. Hãy để Faraland là người đồng hành trong hành trình đầu tư của bạn, để xây dựng tương lai tài chính vững vàng và thịnh vượng