Trong những năm gần đây, khái niệm đô thị hóa không còn xa lạ khi ngày càng nhiều khu vực nông thôn được nâng cấp thành các khu đô thị hiện đại, kéo theo sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản. Việc dân số đổ dồn về các thành phố lớn, cộng với tốc độ xây dựng hạ tầng chóng mặt đã tạo nên làn sóng tăng giá đất diễn ra trên khắp cả nước. Vậy đô thị hóa ảnh hưởng thế nào đến giá bất động sản? Câu hỏi tưởng chừng đơn giản nhưng lại ẩn chứa nhiều khía cạnh phức tạp mà bất kỳ nhà đầu tư hay người dân nào cũng nên hiểu rõ. Bài viết sau đây Faraland Việt Nam sẽ giúp bạn phân tích toàn diện tác động của đô thị hóa đến giá trị bất động sản cũng như xu hướng dịch chuyển trong thời gian tới.

I. Đô thị hóa là gì và bối cảnh tại Việt Nam

Đô thị hóa là quá trình chuyển dịch từ nông thôn sang đô thị, thể hiện qua sự gia tăng dân cư sống trong các thành phố, sự phát triển nhanh của cơ sở hạ tầng, công nghiệp và dịch vụ. Không chỉ đơn thuần là sự thay đổi về mặt hình thức, đô thị hóa còn là quá trình thay đổi toàn diện về kinh tế, xã hội, văn hóa và môi trường sống.

Tại Việt Nam, đô thị hóa diễn ra với tốc độ nhanh chóng trong vòng 20 năm trở lại đây. Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, tỷ lệ dân số đô thị năm 2023 đạt khoảng 42%, tăng mạnh so với mức dưới 30% vào đầu những năm 2000. Các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Hải Phòng đang không ngừng mở rộng về quy mô, đồng thời hình thành các khu đô thị vệ tinh xung quanh để giảm áp lực dân số.

Việc xây dựng hạ tầng, phát triển khu dân cư, trung tâm thương mại, khu công nghiệp… đi kèm với tốc độ đô thị hóa đã trực tiếp và gián tiếp đẩy giá trị bất động sản lên một tầm cao mới.

II. Những yếu tố đô thị hóa tác động đến giá bất động sản

1. Tăng nhu cầu nhà ở và đất ở

Một trong những tác động rõ nét nhất mà đô thị hóa mang lại là sự gia tăng dân số tại các khu vực thành thị. Sự dịch chuyển từ nông thôn ra thành thị, cùng với tốc độ tăng dân số tự nhiên, đã khiến nhu cầu về nhà ở tăng vọt. Khi cầu vượt cung, đặc biệt là ở những vị trí trung tâm hoặc có tiềm năng phát triển, giá nhà đất tăng là điều tất yếu.

Không chỉ có người dân, mà cả các doanh nghiệp, nhà đầu tư, giới đầu cơ đều “đổ bộ” vào các khu vực đang đô thị hóa để đón đầu xu hướng, làm cho áp lực tăng giá ngày càng lớn.

2. Phát triển hạ tầng kỹ thuật và giao thông

Cơ sở hạ tầng chính là “xương sống” của đô thị hóa. Khi nhà nước đầu tư vào đường sá, cầu cống, hệ thống cấp thoát nước, điện, viễn thông và đặc biệt là các tuyến metro, cao tốc… giá đất tại khu vực được đầu tư sẽ có xu hướng tăng đột biến.

Chẳng hạn, những khu vực ven đô Hà Nội như Đông Anh, Hoài Đức, Gia Lâm từng chỉ là vùng nông thôn giá rẻ, nhưng khi có thông tin về quy hoạch cầu, đường và metro, giá bất động sản đã tăng từ 2 – 5 lần chỉ trong vài năm.

3. Tăng mật độ dân cư

Đô thị hóa kéo theo sự gia tăng về mật độ dân số. Khi số lượng cư dân tăng, nhu cầu tiêu dùng, dịch vụ và thương mại tăng theo, khiến cho giá trị bất động sản khu vực đó được định giá cao hơn. Không chỉ là đất ở, mà các loại hình bất động sản như shophouse, nhà phố thương mại, bất động sản cho thuê cũng trở nên “đắt giá”.

4. Quy hoạch đô thị và vai trò điều tiết của nhà nước

Chính sách quy hoạch đóng vai trò quan trọng trong quá trình đô thị hóa và định hình giá bất động sản. Khi một khu vực được quy hoạch trở thành trung tâm hành chính, đô thị loại I, II, khu công nghiệp hay đặc khu kinh tế, lập tức giá đất sẽ bị đẩy lên cao do kỳ vọng về phát triển.

Tuy nhiên, nếu không có quy hoạch rõ ràng hoặc quy hoạch treo, tình trạng đầu cơ sẽ xảy ra, gây bất ổn cho thị trường.

III. Tác động hai mặt của đô thị hóa đến thị trường bất động sản

1. Tác động tích cực

Tốc độ đô thị hóa nhanh chóng tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ. Giá trị tài sản tăng lên giúp nhiều người dân có cơ hội làm giàu từ việc sở hữu đất đai. Các khu đô thị mới mọc lên không chỉ mang lại môi trường sống hiện đại hơn mà còn thu hút dòng vốn đầu tư trong và ngoài nước.

Ngoài ra, đô thị hóa còn góp phần tạo ra nhiều loại hình bất động sản mới như căn hộ cao cấp, nhà ở xã hội, khu đô thị phức hợp, khu công nghiệp – dịch vụ – đô thị,… đa dạng hóa lựa chọn cho người dân và nhà đầu tư.

2. Tác động tiêu cực

Dù mang lại nhiều cơ hội, nhưng đô thị hóa quá nhanh cũng kéo theo hàng loạt hệ lụy. Một trong những vấn đề nhức nhối là giá bất động sản tăng nhanh hơn thu nhập của người dân, khiến giấc mơ sở hữu nhà ở ngày càng xa vời.

Đồng thời, việc tăng giá do đầu cơ, thổi giá ở những khu vực chưa có hạ tầng hoặc hạ tầng yếu cũng tạo nên rủi ro bong bóng. Tình trạng phát triển thiếu kiểm soát dễ dẫn đến đô thị ảo, khu dân cư bỏ hoang, gây lãng phí và mất cân bằng phát triển giữa các vùng.

IV. Các ví dụ thực tế về tác động của đô thị hóa đến giá bất động sản

1. Hà Nội – Giá đất vùng ven “leo thang” theo quy hoạch

Kể từ khi có chủ trương mở rộng địa giới hành chính năm 2008, các khu vực như Đông Anh, Hoài Đức, Gia Lâm đã chứng kiến sự thay đổi chóng mặt về giá đất. Những vùng trước đây chỉ có giá vài triệu đồng/m² nay đã tăng lên hàng chục triệu đồng/m², nhờ hàng loạt dự án hạ tầng như cầu Nhật Tân, đường vành đai 3.5, và hệ thống metro.

Quy hoạch thành phố phía Bắc sông Hồng cũng tiếp tục làm nóng thị trường khi nhiều nhà đầu tư kỳ vọng vào một “Thủ đô mở rộng” hiện đại hơn trong tương lai gần.

2. TP.HCM – Sức bật từ tuyến metro và đô thị vệ tinh

Tại TP.HCM, đô thị hóa thể hiện rõ nét thông qua sự phát triển của các khu vực phía Đông như Thủ Đức, quận 2, quận 9. Khi tuyến metro số 1 (Bến Thành – Suối Tiên) được khởi công, giá đất quanh các trạm dừng đã tăng mạnh từ năm 2017 đến nay.

Thành phố Thủ Đức ra đời từ sự sát nhập các quận nói trên không chỉ mang ý nghĩa hành chính mà còn mở ra kỳ vọng về trung tâm kinh tế – công nghệ mới, thu hút giới đầu tư và chuyên gia quốc tế.

3. Đà Nẵng, Bình Dương, Hải Phòng – Những điểm sáng đô thị hóa vùng ven

Không chỉ Hà Nội và TP.HCM, nhiều tỉnh thành khác cũng đang hưởng lợi lớn từ làn sóng đô thị hóa. Đà Nẵng với chiến lược phát triển thành phố thông minh, Hải Phòng với loạt khu công nghiệp và cảng biển quốc tế, hay Bình Dương – trung tâm công nghiệp phía Nam – đều là những nơi mà giá bất động sản đã tăng gấp nhiều lần trong vòng 5 – 10 năm qua.

V. Xu hướng giá bất động sản theo dòng chảy đô thị hóa

Đô thị hóa sẽ không dừng lại trong tương lai gần. Với mục tiêu đưa Việt Nam trở thành quốc gia phát triển vào năm 2045, các chính sách thúc đẩy xây dựng hạ tầng, phát triển đô thị vệ tinh và phân bố dân cư hợp lý sẽ còn tiếp tục.

Giá bất động sản vì thế cũng sẽ có xu hướng tiếp tục tăng, đặc biệt ở những khu vực:

– Có quy hoạch bài bản, minh bạch.
– Gần các tuyến giao thông huyết mạch mới (cao tốc, metro, vành đai).
– Thu hút đầu tư nước ngoài hoặc phát triển khu công nghiệp.

Tuy nhiên, nhà đầu tư cần tỉnh táo, chọn lọc thông tin, tránh chạy theo phong trào hay đầu tư theo tin đồn. Việc đánh giá kỹ quy hoạch, hạ tầng thực tế và tốc độ đô thị hóa của từng khu vực sẽ là chìa khóa giúp hạn chế rủi ro và tăng khả năng sinh lời bền vững.

Xem thêm: Kinh nghiệm mua nhà lần đầu cho người mới để không tiền mất tật mang

Kết luận

Đô thị hóa là xu thế tất yếu trong quá trình phát triển kinh tế – xã hội. Vậy đô thị hóa ảnh hưởng thế nào đến giá bất động sản? Câu trả lời là ảnh hưởng rất mạnh và theo cả hai chiều tích cực và tiêu cực. Khi nắm rõ quy luật tác động của đô thị hóa, nhà đầu tư có thể tận dụng cơ hội để đi trước một bước, đồng thời giảm thiểu rủi ro khi thị trường biến động.

Để hỗ trợ nhà đầu tư, người mua nhà cũng như người quan tâm đến thị trường, Faraland Việt Nam đóng vai trò là đơn vị cung cấp các thông tin phân tích chuyên sâu, cập nhật xu hướng, quy hoạch, giá bất động sản một cách minh bạch và chính xác. Tại đây, bạn có thể tiếp cận các nguồn dữ liệu đáng tin cậy, phân tích thị trường theo khu vực, cũng như các lời khuyên từ chuyên gia nhằm tối ưu hiệu quả đầu tư trong làn sóng đô thị hóa đang diễn ra mạnh mẽ.