Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn sàng lọc và tái cấu trúc mạnh mẽ, hoạt động chuyển nhượng dự án đang trở thành một xu hướng tất yếu, góp phần quan trọng vào việc phục hồi dòng tiền, xử lý hàng tồn và khai thông những điểm nghẽn về phát triển dự án. Đặc biệt tại Việt Nam, khi nhiều doanh nghiệp đang phải đối diện với bài toán thanh khoản và áp lực pháp lý, việc nắm bắt và hiểu đúng chuyển nhượng dự án bất động sản là gì không chỉ là yêu cầu chuyên môn, mà còn là chìa khóa mở ra hướng đi mới cho cả nhà đầu tư và chủ đầu tư.

Bài viết dưới đây Faraland Việt Nam sẽ cung cấp cái nhìn toàn diện về bản chất, quy định pháp luật, quy trình thực hiện, cũng như những lưu ý then chốt khi tham gia vào hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản. 

I. Chuyển nhượng dự án bất động sản là gì?

Chuyển nhượng dự án bất động sản là hành vi pháp lý mà theo đó, chủ đầu tư chuyển giao một phần hoặc toàn bộ quyền và nghĩa vụ liên quan đến dự án cho tổ chức, cá nhân khác đủ điều kiện theo quy định của pháp luật. Đây là một hình thức tái cấu trúc tài sản, thường diễn ra trong bối cảnh chủ đầu tư gặp khó khăn về vốn, pháp lý hoặc không còn phù hợp với chiến lược kinh doanh ban đầu.

Khác với chuyển nhượng tài sản (chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở…) hay chuyển nhượng cổ phần trong doanh nghiệp, chuyển nhượng dự án là hành vi mang tính tổ chức và yêu cầu cao về điều kiện pháp lý, thẩm quyền phê duyệt và trách nhiệm liên đới giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.

Về mặt bản chất, đây là công cụ hợp pháp giúp dự án tiếp tục được phát triển, tránh tình trạng đình trệ kéo dài, đồng thời đảm bảo quyền lợi của người mua và các bên liên quan. Trong nhiều trường hợp, hoạt động này góp phần giải phóng hàng tồn, thu hút dòng vốn mới và tái kích hoạt động lực thị trường.

II. Các loại hình chuyển nhượng dự án phổ biến hiện nay

Trên thực tế, chuyển nhượng dự án bất động sản có thể diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau, tùy thuộc vào quy mô, tính chất pháp lý và mục tiêu của các bên liên quan:

Chuyển nhượng toàn bộ dự án: Là hình thức phổ biến nhất, đặc biệt trong giai đoạn doanh nghiệp cần thoái vốn nhanh. Bên nhận chuyển nhượng tiếp tục toàn bộ quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm phát triển dự án theo pháp luật.

Chuyển nhượng một phần dự án: Thường áp dụng với các dự án có quy mô lớn, chia giai đoạn đầu tư rõ ràng. Việc tách phần để chuyển nhượng phải được quy hoạch rõ ràng và có sự chấp thuận của cơ quan chức năng.

Chuyển nhượng thông qua M&A doanh nghiệp: Một hình thức tinh vi hơn của chuyển nhượng dự án. Thay vì chuyển nhượng trực tiếp, bên mua tiến hành thâu tóm doanh nghiệp sở hữu dự án để gián tiếp sở hữu quyền phát triển dự án đó.

Chuyển nhượng qua chuyển vốn góp/cổ phần: Trường hợp này thường xảy ra trong các liên doanh hoặc công ty cổ phần có nhiều bên tham gia. Việc thay đổi tỷ lệ sở hữu dẫn đến thay đổi quyền kiểm soát dự án.

Mỗi hình thức đều đòi hỏi sự thận trọng trong pháp lý, bởi chỉ cần một sai sót nhỏ cũng có thể dẫn đến tranh chấp kéo dài, ảnh hưởng nghiêm trọng đến tiến độ và danh tiếng của các bên.

III. Hành lang pháp lý cho chuyển nhượng dự án bất động sản

Việc chuyển nhượng dự án bất động sản tại Việt Nam được điều chỉnh bởi hệ thống pháp luật chặt chẽ, bao gồm: Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, Luật Đầu tư 2020, Luật Đất đai 2013, và các Nghị định hướng dẫn thi hành.

Theo đó, một dự án bất động sản chỉ được phép chuyển nhượng khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:

– Dự án đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 và có đầy đủ hồ sơ pháp lý
– Đã hoàn tất các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
– Không có tranh chấp, khiếu kiện hoặc bị kê biên tài sản.
– Có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đầu tư hợp lệ.
– Có sự chấp thuận bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền (thường là UBND cấp tỉnh hoặc thành phố)

Đặc biệt, với những dự án có yếu tố sử dụng đất, việc chuyển nhượng còn phải tuân thủ các điều kiện về mục đích sử dụng đất, thời hạn giao đất và sự chấp thuận điều chỉnh chủ đầu tư theo quy định tại Điều 46 và Điều 48 Luật Đất đai.

Hành lang pháp lý tuy rõ ràng, nhưng việc thực hiện trong thực tế đòi hỏi kinh nghiệm và sự phối hợp chặt chẽ giữa các bên để tránh vi phạm hoặc bị từ chối phê duyệt.

IV. Rủi ro và lưu ý khi chuyển nhượng dự án

Dù là giải pháp tái cấu trúc hiệu quả, nhưng chuyển nhượng dự án vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro:

– Rủi ro pháp lý: Nếu dự án chưa đủ điều kiện hoặc vướng mắc pháp lý (tranh chấp đất đai, chưa có phê duyệt quy hoạch…), việc chuyển nhượng có thể bị hủy bỏ hoặc gây thiệt hại cho bên nhận.
– Rủi ro tài chính: Giá trị dự án được định giá sai lệch có thể dẫn đến thua lỗ hoặc tranh chấp về sau.
– Rủi ro tiến độ: Bên nhận có thể thiếu năng lực triển khai, dẫn đến dự án tiếp tục bị đình trệ, ảnh hưởng đến người mua nhà và thị trường.
– Lưu ý quan trọng: Luôn tiến hành thẩm định pháp lý độc lập, thuê đơn vị kiểm toán và tư vấn luật để đánh giá đầy đủ rủi ro trước khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng.

V. Vai trò của chuyển nhượng dự án trong phát triển thị trường bất động sản

Trong bối cảnh nhiều dự án bất động sản đang bị đắp chiếu do thiếu vốn hoặc pháp lý phức tạp, hoạt động chuyển nhượng chính là một trong những chìa khóa để tái sinh dòng vốn và khơi thông thị trường.

Không chỉ giúp chủ đầu tư giải quyết bài toán tài chính, chuyển nhượng còn tạo điều kiện để các doanh nghiệp mới có năng lực tiếp cận và triển khai dự án hiệu quả. Qua đó, góp phần thúc đẩy tiến độ xây dựng, gia tăng nguồn cung cho thị trường và bảo vệ quyền lợi cho người tiêu dùng.

Đặc biệt trong giai đoạn 2024–2026, khi thị trường bước vào thời kỳ phục hồi và thanh lọc sâu rộng, chuyển nhượng dự án sẽ tiếp tục là một công cụ quan trọng trong chiến lược đầu tư, tái cấu trúc và phát triển dài hạn của ngành bất động sản Việt Nam.

Xem thêm: Chu kỳ bất động sản là gì? Toàn cảnh thị trường qua từng nhịp biến động

Kết luận 

Hiểu rõ “chuyển nhượng dự án bất động sản là gì” không chỉ giúp doanh nghiệp và nhà đầu tư nắm bắt đúng bản chất pháp lý, mà còn chủ động xây dựng chiến lược đầu tư – thoái vốn phù hợp với diễn biến của thị trường. Đây không phải là một thủ tục hành chính đơn thuần, mà là một quyết định chiến lược đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng, hiểu biết chuyên sâu và đồng hành cùng đối tác đáng tin cậy.

Faraland Việt Nam tự hào là đơn vị tư vấn hàng đầu trong lĩnh vực bất động sản, đặc biệt chuyên sâu về tư vấn chuyển nhượng dự án, tái cấu trúc đầu tư và xử lý pháp lý dự án phức tạp. Nếu bạn đang sở hữu dự án cần chuyển nhượng hoặc đang tìm kiếm cơ hội đầu tư thông minh vào các dự án chuyển giao, Faraland chính là đối tác bạn đang cần. Liên hệ ngay để nhận tư vấn chuyên sâu và lộ trình pháp lý tối ưu cho từng dự án.