Thị trường bất động sản ngày càng phát triển, kéo theo sự xuất hiện của nhiều mô hình đầu tư khác nhau để đáp ứng nhu cầu của nhà đầu tư. Từ những người có vốn ít cho đến những nhà đầu tư lớn, từ mục tiêu ngắn hạn đến dài hạn, tất cả đều có những mô hình phù hợp riêng. Tuy nhiên, để lựa chọn đúng, nhà đầu tư cần hiểu rõ từng mô hình: đặc điểm, ưu nhược điểm, khả năng sinh lời và rủi ro. Bài viết này Faraland Việt Nam sẽ giúp bạn khám phá các mô hình đầu tư bất động sản phổ biến hiện nay, từ đó đưa ra chiến lược phù hợp nhất với mục tiêu tài chính cá nhân.

I. Các mô hình đầu tư bất động sản phổ biến hiện nay

1. Mô hình đầu tư lướt sóng

Đây là hình thức mua một bất động sản rồi bán lại trong thời gian ngắn, thường trong vài tuần đến vài tháng. Nhà đầu tư “lướt sóng” tận dụng sự biến động ngắn hạn về giá do thông tin quy hoạch, sóng thị trường, hoặc hiệu ứng truyền thông.

Ưu điểm:

– Lợi nhuận nhanh, tỷ suất lợi nhuận có thể lên đến 20–30% chỉ trong vài tháng.

– Không cần giữ tài sản lâu, xoay vòng vốn linh hoạt.

Nhược điểm:

– Rủi ro cao nếu sóng đứt giữa chừng.

– Phụ thuộc nhiều vào thông tin và tính thanh khoản thị trường.

– Dễ đu đỉnh nếu không thoát hàng kịp thời.

2. Mô hình đầu tư giữ dài hạn 

Nhà đầu tư mua bất động sản và giữ từ 3 đến 10 năm, chờ giá trị tăng theo sự phát triển của khu vực, hạ tầng hoặc đô thị hóa.

Ưu điểm:

– An toàn, ít chịu ảnh hưởng bởi biến động ngắn hạn.

– Có thể sinh lời gấp 2–3 lần nếu đầu tư đúng khu vực đang phát triển.

Nhược điểm:

– Cần vốn lớn và kiên nhẫn.

– Tài sản có thể khó thanh khoản trong thời gian ngắn.

– Bỏ lỡ cơ hội khác trong thời gian giữ.

3. Mô hình đầu tư cho thuê 

Mua bất động sản để cho thuê là hình thức phổ biến với các loại hình như căn hộ, nhà phố, nhà trọ, mặt bằng thương mại…

Ưu điểm:

– Tạo dòng tiền hàng tháng ổn định.

– Vừa khai thác cho thuê, vừa tăng giá trị tài sản theo thời gian.

Nhược điểm:

– Quản lý người thuê, bảo trì tài sản đòi hỏi thời gian và công sức.

– Rủi ro khi thị trường cho thuê chậm, tỷ lệ trống cao.

4. Mô hình bất động sản nghỉ dưỡng

Mô hình đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng bao gồm các loại hình như condotel, biệt thự biển, căn hộ dịch vụ nghỉ dưỡng, chủ yếu tập trung tại các thành phố du lịch lớn như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, Hạ Long…

Đặc điểm:

– BĐS nghỉ dưỡng thường được phát triển theo mô hình đồng sở hữu hoặc ủy thác khai thác cho đơn vị vận hành (như Vinpearl, FLC, Sun Group…).

– Nhà đầu tư sẽ nhận cam kết lợi nhuận cố định (8–12%/năm) hoặc chia sẻ doanh thu vận hành.

Ưu điểm:

– Kết hợp giữa sở hữu tài sản giá trị cao và trải nghiệm cá nhân (nghỉ dưỡng miễn phí).

– Giá trị bất động sản tăng theo sự phát triển của ngành du lịch và hạ tầng (sân bay, đường cao tốc,…).

– Một số sản phẩm được chủ đầu tư hỗ trợ vận hành chuyên nghiệp.

Nhược điểm:

 – Phụ thuộc lớn vào lượng khách du lịch, dễ bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh (ví dụ: COVID-19).

– Pháp lý chưa rõ ràng với condotel, nhất là về sổ hồng lâu dài hay quyền sử dụng đất.

– Nhiều cam kết lợi nhuận không được thực hiện đúng khiến nhà đầu tư mất niềm tin.

5. Mô hình đầu tư đất nền vùng ven 

Đất nền vùng ven là mô hình đầu tư hướng tới sự tăng giá theo đô thị hóa và giãn dân từ trung tâm thành phố ra các khu vực lân cận.

Đặc điểm:

– Phổ biến tại các tỉnh như Long An, Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Giang, Bắc Ninh,…

– Được yêu thích vì vốn đầu tư thấp hơn đất trung tâm, dễ tiếp cận với người mới.

Ưu điểm:

– Khả năng sinh lời cao nếu đúng “sóng quy hoạch” (như mở rộng đô thị, triển khai tuyến metro, cao tốc…).

– Thị trường ít cạnh tranh hơn, dễ thương lượng giá tốt.

– Tỷ lệ tăng giá có thể gấp 2–3 lần trong vài năm.

Nhược điểm:

– Dễ bị thổi giá nếu không kiểm chứng được thông tin quy hoạch.

– Pháp lý thường thiếu rõ ràng: đất nông nghiệp, đất chưa chuyển đổi mục đích.

– Thiếu tiện ích xung quanh, hạ tầng chưa hoàn chỉnh.

6. Mô hình bất động sản thương mại 

Mô hình này bao gồm đầu tư vào mặt bằng kinh doanh, trung tâm thương mại, tòa nhà văn phòng, khách sạn,…, hướng đến nhóm nhà đầu tư chuyên nghiệp, doanh nghiệp hoặc quỹ tài chính.

Đặc điểm:

– Tài sản thương mại thường được cho thuê với hợp đồng từ 2–10 năm.

– Lợi nhuận chính đến từ dòng tiền thuê ổn định, đôi khi cao hơn đầu tư nhà ở.

Ưu điểm:

– Dòng tiền mạnh, giá trị tài sản tăng theo quy mô hoạt động kinh doanh của khách thuê.

– Dễ định giá cho thuê nếu ở khu vực trung tâm, có lưu lượng khách lớn.

– Phù hợp với chiến lược đầu tư dài hạn hoặc làm tài sản thế chấp.

Nhược điểm:

– Vốn đầu tư lớn, thường từ vài tỷ đến hàng chục tỷ đồng.

– Dễ bị ảnh hưởng bởi suy thoái kinh tế (khách thuê trả mặt bằng, giảm công suất thuê).

– Quản lý tài sản phức tạp, cần đội ngũ chuyên nghiệp.

7. Mô hình hợp tác đầu tư 

Hợp tác đầu tư là xu hướng phổ biến với nhà đầu tư có vốn nhỏ, mong muốn tham gia dự án lớn hoặc giảm thiểu rủi ro thông qua chia sẻ.

Đặc điểm:

– Có thể là góp vốn theo nhóm cá nhân, hoặc thông qua doanh nghiệp – mô hình pháp nhân chung.

– Phân chia lợi nhuận theo tỷ lệ vốn hoặc theo thỏa thuận hợp đồng.

Ưu điểm:

– Linh hoạt, dễ tham gia dự án tầm trung hoặc lớn.

– Chia sẻ chi phí, kiến thức, kinh nghiệm, mở rộng mối quan hệ.

– Giảm thiểu rủi ro cá nhân.

Nhược điểm:

– Thiếu sự minh bạch pháp lý có thể dẫn tới tranh chấp, đổ vỡ hợp tác.

– Phụ thuộc vào người đại diện hoặc đơn vị quản lý dự án.

– Khó kiểm soát tiến độ, dòng tiền nếu quản trị kém.

8. Mô hình flip

Mô hình flip là quá trình mua bất động sản cũ – xuống cấp – cải tạo – nâng cấp – bán lại với giá cao hơn. Rất phổ biến tại Hà Nội, TP.HCM do khan hiếm nguồn cung nhà ở trung tâm.

Đặc điểm:

– Đòi hỏi kỹ năng về xây dựng, thiết kế, thi công.

– Mục tiêu chính là tăng giá trị sử dụng và thẩm mỹ để tạo lợi nhuận chênh lệch.

Ưu điểm:

– Biên lợi nhuận cao nếu cải tạo hợp lý, đánh trúng nhu cầu khách mua/thuê.

– Thời gian đầu tư linh hoạt: 3–12 tháng.

Nhược điểm:

– Tốn công sức, cần tính toán kỹ chi phí cải tạo.

– Rủi ro bán chậm, thị trường trầm lắng thì dễ “ôm hàng”.

– Phải kiểm tra kỹ pháp lý để tránh mua nhầm tài sản có tranh chấp.

9. Mô hình bất động sản số 

Với sự phát triển của công nghệ tài chính (fintech), nhiều nền tảng cho phép nhà đầu tư mua bán bất động sản số hóa (token hóa) hoặc chia nhỏ quyền sở hữu tài sản thực.

Đặc điểm:

– Giao dịch qua app, hợp đồng điện tử, thanh toán số.

– Sở hữu “một phần” tài sản, giống như mua cổ phần BĐS.

Ưu điểm:

– Vốn nhỏ, dễ tiếp cận với nhà đầu tư trẻ.

– Minh bạch, không cần tự vận hành, bảo trì tài sản.

– Có thể giao dịch linh hoạt 24/7.

Nhược điểm:

– Pháp lý tại Việt Nam chưa công nhận rõ ràng hình thức token hóa tài sản.

– Nền tảng công nghệ chưa phổ biến, dễ bị lạm dụng.

– Thiếu thanh khoản thực tế nếu thị trường chưa phát triển.

10. Mô hình đầu tư qua quỹ REIT 

REIT (Real Estate Investment Trust) là mô hình đầu tư gián tiếp, nhà đầu tư mua chứng chỉ quỹ thay vì trực tiếp sở hữu bất động sản.

Đặc điểm:

– Quỹ sẽ dùng vốn để mua – vận hành – khai thác tài sản và chia lợi nhuận cho người góp vốn.

– Tại Việt Nam, mô hình REIT vẫn còn mới nhưng đã được áp dụng ở các thị trường phát triển.

Ưu điểm:

– Tham gia thị trường BĐS với vốn nhỏ (từ vài triệu đồng).

– Không phải quản lý, pháp lý hay bảo trì.

– Nhận cổ tức đều đặn nếu quỹ vận hành tốt.

Nhược điểm:

– Không kiểm soát được tài sản.

– Phụ thuộc hoàn toàn vào năng lực quản trị của quỹ.

– Ít phổ biến, thiếu minh bạch thông tin tại Việt Nam.

II. So sánh các mô hình đầu tư theo tiêu chí

Mô hình	Vốn đầu tư	Lợi nhuận	Rủi ro	Dòng tiền
Lướt sóng	Vừa – cao	Rất cao	Cao	Không
Dài hạn	Cao	Trung – cao	Thấp	Không
Cho thuê	Cao	Ổn định	Trung bình	Có
Nghỉ dưỡng	Trung bình	Trung bình	Cao	Có
Đất nền vùng ven	Thấp	Cao	Trung – cao	Không
BĐS thương mại	Rất cao	Cao	Trung	Có
Góp vốn – hợp tác	Thấp – vừa	Tùy thuộc	Cao	Có thể có
Flip – cải tạo bán lại	Vừa	Cao	Trung	Không
BĐS số	Thấp	Cao (rủi ro)	Cao	Không
Quỹ REIT	Thấp	Ổn định	Thấp	Có

Xem thêm: 7 tiêu chí đánh giá một khu vực có tiềm năng bất động sản

Kết luận 

Các mô hình đầu tư bất động sản phổ biến hiện nay đều có thời điểm, bối cảnh và nhà đầu tư khác nhau. Điều quan trọng là bạn phải hiểu rõ mục tiêu của bản thân, bối cảnh thị trường và lựa chọn chiến lược thông minh, dài hạn.

Nếu bạn đang tìm kiếm một đơn vị đồng hành để cập nhật thông tin chuyên sâu, xu hướng đầu tư và phân tích chiến lược theo từng mô hình cụ thể, Faraland Việt Nam là lựa chọn đáng tin cậy. Liên hệ ngay để được tư vấn và giải đáp thắc mắc một cách chi tiết nhất.