Lạm phát là một hiện tượng kinh tế không thể tránh khỏi trong quá trình phát triển của bất kỳ quốc gia nào. Tại Việt Nam, trong những năm gần đây, lạm phát đã trở thành một chủ đề được quan tâm đặc biệt, nhất là khi nó có tác động sâu rộng đến nhiều lĩnh vực, trong đó có bất động sản. Việc hiểu rõ ảnh hưởng của lạm phát đến bất động sản không chỉ giúp nhà đầu tư đưa ra quyết định đúng đắn mà còn giúp người dân có cái nhìn tổng quan về thị trường. Cùng Faraland Việt Nam tìm hiểu chi tiết về vấn đề này trong bài viết dưới đây!

I. Lạm phát là gì?

Lạm phát được hiểu là tình trạng giá cả hàng hóa và dịch vụ gia tăng liên tục trong một khoảng thời gian, dẫn đến sự suy giảm sức mua của đồng tiền. Khi lạm phát tăng cao, người tiêu dùng phải chi nhiều tiền hơn cho cùng một loại hàng hóa hoặc dịch vụ, đồng nghĩa với việc giá trị thực của đồng tiền giảm sút.

Nguyên nhân gây ra lạm phát có thể đến từ phía cầu (nhu cầu tiêu dùng tăng vượt khả năng cung ứng), từ phía cung (chi phí sản xuất, nguyên vật liệu, logistics tăng) hoặc từ việc nới lỏng chính sách tiền tệ quá mức của ngân hàng trung ương. Dù là nguyên nhân nào, lạm phát đều kéo theo những hệ quả sâu rộng lên toàn bộ nền kinh tế, trong đó có thị trường bất động sản.

II. Tình hình thị trường bất động sản Việt Nam trong bối cảnh lạm phát

Trong suốt hơn một thập kỷ qua, bất động sản Việt Nam luôn là kênh đầu tư được giới tài chính ưa chuộng nhờ khả năng sinh lời dài hạn và tính hữu hình của tài sản. Tuy nhiên, giai đoạn từ 2022 trở lại đây, thị trường đã chứng kiến sự chững lại rõ rệt, phần lớn bắt nguồn từ tác động của lạm phát và các biện pháp siết chặt tiền tệ.

Các phân khúc như nhà ở, đất nền vùng ven, căn hộ cao cấp, cho đến bất động sản công nghiệp đều chịu áp lực tăng giá do chi phí xây dựng, lãi vay ngân hàng và kỳ vọng tăng giá trong tương lai. Một số khu vực thậm chí xuất hiện hiện tượng neo giá, tức người bán không muốn hạ giá, còn người mua thì thận trọng chờ giá giảm, khiến giao dịch đình trệ.

III. Ảnh hưởng của lạm phát đến giá bất động sản

Khi lạm phát tăng, chi phí xây dựng là một trong những yếu tố chịu ảnh hưởng đầu tiên. Giá sắt thép, xi măng, cát đá, gạch… leo thang khiến tổng chi phí phát triển dự án đội lên, buộc chủ đầu tư phải điều chỉnh giá bán để đảm bảo biên lợi nhuận. Điều này lý giải vì sao giá bất động sản vẫn có xu hướng tăng ngay cả khi nhu cầu mua sụt giảm.

Không chỉ chi phí đầu vào, yếu tố tâm lý cũng đóng vai trò quan trọng. Trong môi trường lạm phát cao, người dân có xu hướng tìm đến các tài sản hữu hình như vàng hoặc bất động sản để trú ẩn và giữ giá trị đồng tiền. Điều này vô hình trung làm gia tăng cầu đầu tư, nhất là tại các khu vực có tiềm năng phát triển hạ tầng hoặc được kỳ vọng tăng giá nhanh.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng không phải lúc nào giá bất động sản cũng tăng tương xứng với tốc độ lạm phát. Trong một số thời điểm, sức mua suy yếu, thanh khoản giảm có thể khiến giá chỉ tăng trên danh nghĩa nhưng rất khó để bán ra thành công. Đó chính là rủi ro mà nhà đầu tư cần đánh giá kỹ.

IV. Lạm phát và sự thay đổi trong hành vi tiêu dùng, đầu tư

Một trong những hệ quả quan trọng nhất của lạm phát là sự thay đổi trong hành vi của người tiêu dùng và nhà đầu tư. Khi đồng tiền mất giá, chi phí sinh hoạt tăng lên, người dân sẽ ưu tiên chi tiêu cho các nhu cầu thiết yếu hơn là mua nhà. Đặc biệt, với những người có ý định vay mua nhà, mức lãi suất tăng do chính sách kiểm soát lạm phát sẽ là rào cản lớn.

Còn đối với giới đầu tư, áp lực lạm phát buộc họ phải cân nhắc lại các danh mục tài sản. Một số sẽ lựa chọn vàng hoặc ngoại tệ để bảo toàn giá trị, số khác vẫn kiên trì với bất động sản nhưng chuyển hướng sang những dòng sản phẩm có tính thanh khoản cao, vị trí đẹp hoặc tạo ra dòng tiền ổn định như nhà phố cho thuê, shophouse, bất động sản nghỉ dưỡng vận hành tốt.

V. Lãi suất sau lạm phát khiến bất động sản thêm phần áp lực

Mỗi khi lạm phát có dấu hiệu tăng mạnh, công cụ được ngân hàng trung ương sử dụng phổ biến nhất chính là tăng lãi suất. Về lý thuyết, lãi suất cao giúp kiềm chế chi tiêu và giảm tốc độ lưu thông tiền tệ, từ đó làm dịu lạm phát. Tuy nhiên, hệ quả trực tiếp là chi phí vay vốn tăng lên.

Trong bất động sản một ngành phụ thuộc rất lớn vào tín dụng, sự tăng lãi suất khiến khả năng vay mua nhà của người dân giảm mạnh. Các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao cũng đứng trước áp lực trả lãi nặng nề hơn. Điều này lý giải vì sao khi lãi suất tăng, thị trường thường rơi vào trạng thái chững lại, ít giao dịch, thậm chí bị đóng băng cục bộ tại một số phân khúc.

VI. Những rủi ro khi đầu tư bất động sản trong giai đoạn lạm phát

Đầu tư bất động sản trong thời kỳ lạm phát không phải lúc nào cũng mang lại lợi nhuận như mong đợi. Nếu không cân nhắc kỹ, nhà đầu tư có thể đối mặt với các rủi ro như:

– Giá bất động sản bị đẩy lên quá mức dẫn đến hình thành bong bóng. Khi tâm lý đầu cơ lấn át giá trị thực, thị trường sẽ mất cân bằng và có thể sụp đổ khi thanh khoản giảm.
– Tình trạng ôm hàng kéo dài do khó bán, khiến dòng vốn bị chôn, ảnh hưởng đến khả năng xoay vòng đầu tư.
– Những dự án thiếu pháp lý, hoặc chủ đầu tư yếu tài chính sẽ dễ bị đình trệ khi chi phí vật liệu và lãi suất tăng cao.
– Chi phí bảo trì, quản lý, vận hành tăng nhưng giá cho thuê không tăng tương ứng, khiến lợi nhuận ròng từ bất động sản sụt giảm.

VII. Cơ hội vẫn hiện hữu nếu đầu tư đúng thời điểm và đúng sản phẩm

Dù thị trường biến động do ảnh hưởng của lạm phát, bất động sản vẫn luôn được đánh giá là kênh giữ tài sản hiệu quả trong dài hạn. Một số cơ hội có thể kể đến như:

– Đầu tư vào bất động sản có khả năng tạo ra dòng tiền thực như căn hộ cho thuê, nhà phố vị trí đẹp, mặt bằng thương mại tại khu dân cư đông đúc.
– Mua vào những dự án đang trong giai đoạn đầu triển khai nhưng có pháp lý rõ ràng, tiềm năng tăng giá khi hạ tầng hoàn thiện.
– Tìm kiếm các sản phẩm có tính thanh khoản cao, giá trị sử dụng thật như nhà ở xã hội, căn hộ vừa túi tiền trong bối cảnh nhu cầu ở thực vẫn rất lớn.

Những cơ hội như vậy đòi hỏi nhà đầu tư cần nghiên cứu kỹ lưỡng, có chiến lược tài chính bền vững và không sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao.

Thời kỳ lạm phát chính là lúc nhà đầu tư cần thể hiện bản lĩnh và tư duy chiến lược rõ ràng. Đừng chạy theo sóng tăng giá nhất thời mà quên đi các nguyên tắc đầu tư bền vững. Hãy ưu tiên sản phẩm rõ ràng pháp lý, có tiềm năng tăng giá thực và phù hợp với khả năng tài chính của bản thân.

Đồng thời, cần theo sát các chính sách vĩ mô như điều hành lãi suất, tín dụng bất động sản, quy hoạch hạ tầng… để có kế hoạch hành động linh hoạt. Trong đầu tư bất động sản, tốc độ ra quyết định quan trọng, nhưng độ chính xác và dài hạn mới là yếu tố quyết định sự thành công.

Xem thêm: Chiến lược đầu tư nhà đất đúng cách, sinh lời nhanh

Kết luận

Lạm phát là biến số không thể xem nhẹ khi phân tích thị trường bất động sản. Nó không chỉ tác động đến giá cả, khả năng vay mua, mà còn ảnh hưởng sâu rộng đến tâm lý nhà đầu tư, xu hướng dịch chuyển dòng vốn và cả cách thức phát triển các dự án trong tương lai.

Faraland Việt Nam, với vai trò là đơn vị tư vấn – môi giới – đào tạo chuyên sâu trong lĩnh vực bất động sản, tự hào đồng hành cùng nhà đầu tư trên hành trình ra quyết định đúng đắn giữa biến động thị trường. Không chỉ cập nhật thông tin nhanh chóng, Faraland còn cung cấp các khóa đào tạo thực chiến, phân tích xu hướng vĩ mô – vi mô và kết nối khách hàng với những sản phẩm tiềm năng, pháp lý rõ ràng, vị trí chiến lược.

Trong thế giới đầu tư, hiểu thị trường là chưa đủ quan trọng là bạn cần người dẫn đường đúng. Và Faraland Việt Nam sẵn sàng là đối tác chiến lược của bạn trong mỗi quyết định bất động sản.